许多商品房预（销）售合同纠纷中，开发商利用自身优势地位，在购房合同或者补充协议中设置对购房者不公平、不合理、不对等的格式条款，企图转嫁合同风险、规避法律责任的现象屡见不鲜，严重侵害购房者的合法权益。
为引导购房者、房地产开发商及房地产从业人员了解法律规定，明确行为准则，重庆市第一中级人民法院联合辖区基层法院，针对近年来涉及格式条款类商品房买卖合同纠纷存在的突出问题发布典型案例，旨在通过以案释法，引导购房者遇到类似纠纷时运用法律手段维权，有序推进房地产市场健康发展。
补充协议规避责任
约定无效赔偿一万
2019年4月，重庆某房地产开发公司与张某签订商品房买卖合同，约定张某购买该公司开发的房屋一套。该公司在前期发布的广告、资料中介绍房型为一梯一户、电梯入户，其“户型宣传图”中“标准层平面图显示”对相关设施进行了明显标识。双方签订的补充协议中约定，该公司前期广告宣传等资料内容均不视为要约内容，双方权利义务以商品房买卖合同及其附件约定为准。
2020年9月，张某发现实际交付的房屋并非一梯一户、电梯入户，故未接收所购房屋，并以补充协议的约定系格式条款，开发商随意变更前期宣传内容构成违约为由向法院起诉，请求判决开发商支付违约金。
法院认为，补充协议中关于开发商的广告宣传等不属于合同内容，开发商不因广告宣传承担任何义务的条款属于格式条款，在无特别提示，也未向购房者进行说明的情况下，购房者主张其不成为合同内容，应予支持。补充协议中，关于非格式条款的约定属于提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，应认定为无效协议。补充协议的约定不影响宣传资料中关于一梯一户、电梯入户的明确允诺构成要约，作为双方约定内容，酌情判决重庆某房地产开发公司向张某支付违约金1万元。
房屋面积缩水三平
据实结算退还差价
2020年7月23日，某公司与林某签订商品房买卖合同，约定林某购买该公司开发的商品房一套，建筑面积135.04平方米。同时约定在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定有差异的，误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。
此外，双方还在补充协议中约定，如因政府相关房屋面积测量规范、文件以及计算方法、计算标准等发生变化，或者完全因房屋检测部门的原因，导致合同约定房屋建筑面积与产权登记建筑面积出现差异的，双方均不承担责任。
北碚区房屋测绘管理所出具的《重庆市房产面积预测算报告书》显示涉案房屋建筑面积为135.04平方米，其随后出具的《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，显示涉案房屋建筑面积为132.48平方米。2021年9月8日，案涉房屋办理了权利人为林某的产权登记，产权登记的建筑面积为132.48平方米。为此，林某诉至法院，请求判令某公司向林某支付房屋面积差价36783元。
法院认为，双方签订的合同约定了房屋面积“据实结算，多退少补”的原则，林某主张据实结算，由某公司退还房屋差价，应予支持，遂判决某公司退还林某购房款36783元。
贷款不成反被起诉
单方风险有失公允
2017年12月16日，张某某与某公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定张某某在某公司处购买商品房一套，成交价802068元，付款方式为首付款402068元，余款40万元办理银行按揭。因不可归责于双方的原因导致张某某未能获得银行贷款，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商。
双方在合同补充协议中约定，只要出卖人未在合同签订之日起90日内收到贷款款项，均视为买受人逾期付款，不免除买受人继续支付购房款的义务。
后张某某因故未能办理按揭贷款，逾期超过90日，经某公司多次催收，张某某仍未支付剩余房款。某公司起诉至法院，请求张某某向其支付购房款40万元及逾期违约金。
一审法院支持了某公司的请求，张某某不服，提出上诉。
重庆一中院二审认为，合同约定若张某某未能获得贷款不可归责于双方时，双方可以另行协商或者解除合同，该条约定的原因与责任对应，兼顾双方利益，符合公平原则。补充协议却对合同相应内容进行了实质性变更，且该变更内容不合理地免除或减轻了某公司责任，加重了张某某责任，限制了张某某合同解除权等主要权利，张某某主张该格式条款无效，符合法律规定，遂判决撤销一审判决，驳回某公司的诉讼请求。（战海峰）
