近期，各地“按区认定首套房”政策逐渐多了起来，这关乎购房者的首付比例与房贷利率。
据“成都住建”官微消息，自2024年8月13日起，在成都范围内新购买住房，只核查购房人在拟购住房所在区（市）县范围内住房情况，无住房的，认定为首套房。
不止成都，还有苏州、合肥、广州、济南、南宁、杭州等多个城市，也是按区认定首套房。在限购政策已经基本取消的当下，按区认定首套房，对于购房者的首付比例以及房贷利率，将带来哪些直接的影响？以目前首套房、二套房的首付比以及利率差，能够多大程度刺激消费需求？
成都按区认定首套房，百万房贷总利息能省6万元
据“成都住建”官微，成都市住建局出台通知，进一步优化住房交易相关政策。其中，在全市范围内新购买住房，只核查购房人在拟购住房所在区（市）县范围内住房情况，无住房的，认定为首套房。
按区认定首套房，这意味着，只要这个区域无房，首付比例和贷款利率就可以执行首套房政策。
成都当地的房产中介告诉笔者，目前，成都首套房首付比是1.5成，利率是3.25%；二套房首付比是2.5成，利率是3.55%。
以商业贷款100万、30年等额本息为例，如果是二套房，利息总额约62.66万元，月供4518.4元。如果是首套房，利息总额56.67万元，月供是4352.06元。这样看来，如果认定为首套房，总利息能节省约6万元。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，从全市范围内核查住房，收窄到只看区县范围，对于成都购房者来说，大大扩展了首套购房的覆盖范围，原本需要确认为二套的购房需求，可按首套认定，无论首付比例和贷款利率都能享受更大的优惠幅度。当下不少购房群体的改善需求是多样化的，例如给父母买一套养老居住用房，或购置一套旅居或度假用房等等，这一政策本身更有利于满足这类需求。
此外，成都新政还指出，在拟购住房区（市）县范围内有住房且正在挂牌出售的，住房套数相应核减。支持商业银行按认定的客户住房套数办理个人住房贷款业务。
张波指出，将正在挂牌出售的住房，从住房套数中核减，是积极保障“以旧换新”的改善需求，由于当下不少改善需求“卖旧”和“买新”会同步进行，甚至不少地方鼓励先买新再同步卖旧，旧房没过户之前都会对拟购房人名下住房套数形成影响，这一政策值得在更多城市进行推广。
苏州、广州、合肥、杭州等已落地政策，减轻购房者财务压力
按区认定首套房，成都不是首例。据笔者统计，已经有苏州、合肥、广州、青岛、济南、南宁、杭州等多个一二线城市，按区认定首套房。
今年5月28日，广州市人民政府办公厅发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知。其中指出，居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。
目前，广州首套房贷款利率在3%、3.05%、3.1%、3.3%几个档位，二套房多为3.7%。如果按区认定首套房，贷款政策按照首套房执行，将明显节约利息成本。
苏州“6·26新政”指出，购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。
苏州建设银行的工作人员表示，目前苏州是以区为单位购房，只要在这个区名下没有房子，就算作首套房，如果其他区域有按揭房，只要收入能两倍覆盖负债，利率就可以做到2.95%。
还有济南，7月16日（含）之后网签的住房， 不仅商业性个人住房贷款按区认定首套房，公积金贷款政策也做了同步调整。
虽然房贷利率持续下降，但是首套房与二套房仍有明显的差距。融360数字科技研究院对全国45个重点城市房贷利率的监测数据显示，7月份，全国首套房贷款平均利率为3.29%，二套房贷款平均利率为3.71%，相差42个基点。
融360数字科技研究院分析师艾亚文表示，按区认定首套房政策一方面降低了购房门槛，另一方面减轻了购房者的财务压力，有助于激发潜在购房需求，尤其是跨区购房和改善型需求，能够在很大程度上刺激房地产市场，但最终的效果还取决于其他多重因素，包括经济环境、收入水平、就业状况以及消费者信心等。
（段文平）
