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默认“项目园林融合了传统易经风水，上风上水，打造了金、木、水、火、土五个别具一格的园中园”“区域现为价值洼地，项目高回报、稳收益，投资首选，机不可失”“周边优质教育资源环伺，名牌小学、中学学区房，让孩子赢在起跑线”……曾几何时，这样的房地产广告随处可见，用种种话术诱导消费者置业。近日，北京市市场监管局印发了《北京市房地产广告发布指引》（以下简称《指引》），通过发布“负面清单”，明确房地产广告内容的10项禁令。
虚假广告成投诉重灾区
虚假或夸大宣传的房地产广告曾是引发消费纠纷的主要导火索之一。在社交平台上，笔者发现网友们纷纷吐槽表示“比方便面包装更不可信的，是房地产广告”“房产中介的嘴，骗人的鬼”“走过最长的路，就是楼盘营销的套路”……
近日，最高人民检察院“检护民生”专项行动正式启动，在11项行动重点中，明确提出要办好涉房地产纠纷案件。
北京理道律师事务所主任律师王久成表示，不少房地产广告在宣传用语上存在“陷阱”，使得消费者被广告的“美丽承诺”所迷惑。因不合规广告引发的投诉、争议不计其数。不合规的广告往往会导致消费者对商品的真实情况产生错误认识，这严重侵犯了消费者的知情权，也会导致消费者在信息模糊的状态下作出选择，侵犯了消费者的选择权、公平交易权。同时，由房地产虚假广告引发的维权纠纷解决难也是消费者面临的难题，这种情况下往往会浪费消费者的时间和金钱，耗费大量精力，甚至诉累缠身。
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示，开发商等主体发布违法广告，结合违法广告的内容，可能会造成消费者钱房两空、房屋价值贬损严重、购房目的不能实现等损失。在实践中，有的开发商在没有预售许可证的情况下就对楼盘进行大肆宣传，签订认购书、收取购房款。可能多年后消费者交的购房款早就被开发商转移或消耗殆尽，而消费者购买的房屋却还没有完工交付，导致钱房两空；有的开发商宣传学区房诱导家长购买，但交房后学区只是一句空话，在这种情况下，虽然消费者可以得到房子，但是并不能得到宣传承诺的附加价值，购房目的自然更是不能实现。由此来看，违法广告无疑会对消费者造成或大或小的损害。
不得含有“买房落户”等承诺
为充分发挥广告对房地产市场的健康引导作用、助力房地产市场平稳有序发展，《指引》在负面清单部分列出了不得发布广告的8类房地产项目及10项禁止在房地产广告中出现的内容，明确要求，在北京行政区域内发布的房地产广告均适用该《指引》。
其中，8类不得发布广告的房地产项目包括：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，经验收不合格的；法律、行政法规规定禁止的其他情形。
10项不得在房地产广告中出现的内容包括：不得含有将“商业用房”宣传为“商品住宅”等虚假或引人误解的内容；不得含有“房价年增长××%以上”“年租金高于该地段平均水平××%”“投资收益保持在××%以上”等升值或者投资回报的承诺内容；不得含有“××分钟到达某地标建筑”“××分钟直达国际机场”等项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置的内容；不得违反国家和北京市有关价格管理的规定；不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传；不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染；不得出现融资或者变相融资的内容；不得含有“买房能落户”等能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；不得出现法律、行政法规规定禁止的其他情形。
激励市场平稳有序发展
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示，近年来，我国房地产行业发展迅猛，虽然目前稍处下行态势，但其背后的体量、对于消费者的影响力仍不容小觑。因此，从规范开发商的宣传行为出发，《指引》可以进一步引导开发商进行合理宣传，引导消费者理性购房，保障消费者合法权益，更有利于整个房地产市场长远平稳健康地发展。
王久成也认为，《指引》从坚持正确导向、内容真实准确、明晰重要信息和主体责任四个方面，细化了房地产广告发布要求。其适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，有助于更好地满足居民刚性和改善性住房需求，激发广告市场和房地产市场主体活力，助力广告行业、房地产行业和金融行业的健康发展。
近年来，针对房地产广告发布及宣传，相关部门也在加大整治力度。原国家工商行政管理总局曾于2015年底公布了《房地产广告发布规定》（以下简称《规定》），后根据2021年4月2日《国家市场监督管理总局关于废止和修改部分规章的决定》进行修改。《规定》明确，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
王玉臣认为，该《指引》的出台既明确了房地产广告发布相关主体的责任，从而可以规范相关责任主体依法发布房地产广告，促使房地产行业良性发展，又可以让消费者通过更加真实的房地产广告了解意向楼盘、明晰购房需求。两相结合，能够促使房地产行业调节供需、提升开发商的企业形象和可信度，也让消费者买到真正满意的房屋。
（孙蔚）
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