房地产减税政策落地

调低契税缴纳范围，调整普宅与非普宅标准相衔接的增值税优惠政策，降低土地增值税预征率……11月13日，财政部等三部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），房地产减税政策终于落地。

北上广深与其他地区一致

在契税方面，此次政策调整主要是加大对住房交易环节契税的优惠力度，积极支持居民刚性和改善型住房需求。

《公告》明确，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。对于个人购买家庭唯一住房，若面积超过140平方米，契税税率将减至1.5%；而对于购买家庭第二套住房且面积同样超过140平方米的，契税税率则减至2%。

以北京为例，此次政策调整前，北京对于个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房，所购普通商品住宅户型面积在90平方米（含90平方米）以下，契税按照1%执行；户型面积在90平方米到144平方米（含144平方米），税率减半征收，即实际税率为1.5%；所购住宅户型面积在144平方米以上，契税税率按照3%征收。

易居研究院副院长严跃进表示，契税税率由3%降低至1%，这一变化对一线城市尤为显著。以100万元的房产为例，一线城市的契税负担从3万元减少到1万元，降幅达三分之二；其他城市的契税负担也减少了三分之一，即从1.5%降至1%。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，这项政策落地将进一步降低购房者置业成本，对于刚需和改善型住房需求均有较大利好，特别是改善型住房需求，对于一线城市税收优惠力度则更大。

购房满2年再卖免征增值税

在增值税、土地增值税方面，此次政策明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策。

取消普宅和非普宅标准是加快构建房地产发展新模式的一项重点改革举措。以往，个人在销售住房时，普通住宅相较于非普通住宅能享受更为优惠的税收政策。非普通住宅通常涵盖别墅、高端公寓、度假村等所谓的“豪宅”，因此，相关的税收政策也被形象地称为“豪宅税”。

9月30日，北京市住建委等六部门联合发布通知，明确将取消普通住宅与非普通住宅的划分标准。此次《公告》也明确，北京、上海、广州和深圳四地在取消普通住宅和非普通住宅标准后，将执行全国统一的个人销售住房增值税政策。

增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

降低一线城市增值税税费，这项政策是与取消普宅标准配套的政策。普宅标准涉及的税费主要是增值税和土地增值税，陈文静表示，本次明确一线城市取消普宅标准后，与全国其他地区适用统一的增值税政策，购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，这项政策可以明显降低一线城市增值税税费，进一步降低购房者置业成本，将助力一线城市市场继续修复。

以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05×5%，即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。

降低土地增值税预征率下限

对于土地增值税免征条件，本次政策明确取消普宅后，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税，即这部分政策未做调整。

此外，本次政策将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。

北京链家研究院院长高原指出，当前我国土地增值税实行预征制度，税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中：东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。能够较为显著地降低开发企业前期资金压力，有利于开发企业开发及降低自身资金成本。

陈文静也表示，降低各地土地增值税预征率下限，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。

在陈文静看来，本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心，10月房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。（王寅浩 李晗）